Ein aktuelles Urteil des BGH vom 07.07.2021 (Aktenzeichen: VIII ZR 52/20) befasst sich nochmals mit der Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen bei nicht fristgerechter Abrechnung durch die vermietende Gesellschaft.
Konkret ging es um Folgendes:
Die Vermieterin klagte unter anderem auf Zahlung rückständiger Mieten, einschließlich Betriebskosten. Der Mieter rechnete gegen diese Forderung hilfsweise mit einem Anspruch auf Rückzahlung der Betriebskosten auf. Der Mieter, der ab Einzug 2012 bis einschließlich Juli 2016 Miete sowie die Betriebskosten gezahlt hatte, beglich im August 2016 lediglich die Betriebskosten und stellte ab September die Zahlungen ganz ein. Eine Betriebskostenabrechnung war durch die Vermieterin zu keiner Zeit gestellt worden. Ende 2016 forderte der Mieter die Vermieterin zur Abrechnung auf und kündigte das Mietverhältnis zum 30.April 2017.
Entscheidung
Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen (s. § 556 Abs. 3 S.1 HS 1 BGB) Bei der Wohnraumvermietung gilt zudem für die Abrechnung eine sogenannte einjährige Ausschlussfrist (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Dies bedeutet, ein möglicher Nachforderungsanspruch des Vermieters erlischt, wenn er nicht innerhalb eines Jahres nach Ende der Abrechnungsperiode über die Vorauszahlungen abrechnet.
Vorliegend hat der BGH bei dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen zwei Zeiträume unterschieden, den während des laufenden Mietverhältnisses und den nach Beendigung des Mietverhältnisses. Ein Anspruch auf Rückzahlung stehe dem Mieter nicht für den gesamten Zeitraum von 2014-2016 zu.
Abrechnungspflicht im laufenden Mietverhältnis:
So gilt: Kommt der Vermieter seiner Abrechnungspflicht im laufenden Mietverhältnis nicht nach, kann der Mieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist (= Ausschlussfrist) und bis zur Vorlage der Abrechnung ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen geltend machen (§ 273 Abs. 1 BGB). Dies meint das Recht des Schuldners, eine geschuldete Leistung zu verweigern, bis die ihm gebührende Leistung bewirkt wird. Eine Rückforderung hingegen von bereits geleisteten Vorauszahlungen sei nach Auffassung des BGH nicht notwendig. Grund dafür sei, dass der Mieter durch eben genanntes Zurückbehaltungsrecht (§ 273 Abs. 1 BGB) an den laufenden Vorauszahlungen hinreichend geschützt wird, wenn der Vermieter die abgelaufene Periode nicht fristgerecht abrechnet. Daher stand dem Mieter für den Zeitraum während des laufenden Mietverhältnisses ein Rückzahlungsanspruch nicht zu, soweit die Abrechnungsfrist noch während des Mietverhältnisses endete.
Der BGH betont aber nochmals:
Bei beendetem Mietverhältnis kann der Mieter, wenn der Vermieter seiner Abrechnungspflicht nicht fristgerecht nachkommt, die Vorauszahlungen durch Zahlungsklage sogleich zurückverlangen, ohne auf Abrechnung klagen zu müssen. Dies finde, laut BGH, seinen Grund darin, dass es dem Vermieter anderenfalls möglich wäre, die Fälligkeit eines Erstattungsanspruchs des Mieters aus einer Betriebskostenabrechnung nach Belieben hinauszuzögern und die Abrechnungsfrist andernfalls ohne praktische Bedeutung bliebe.
Die Vorauszahlungen für das Jahr 2016 ließen sich hier also noch zurückverlangen, da das Mietverhältnis Mitte 2017 endete.
Anders liegt der Fall jedoch, so zusätzlich ausgeführt, bei einem beendeten Mietverhältnis für solche Abrechnungsperioden, deren Abrechnungsfristen noch während des Mietverhältnisses abgelaufen waren. Hier gilt wieder, dass der Mieter nach Maßgabe des Zurückbehaltungsrechts nicht schutzbedürftig ist, weil er während des Mietverhältnisses die Möglichkeit gehabt hätte, die laufenden Vorauszahlungen einzubehalten und so auf den Vermieter hätte Druck ausüben können.