Die Heizkostenverordnung regelt die Verteilung von Heizkosten und kann insbesondere bei Nebenkostenabrechnungen von Mietern relevant werden. Dabei sieht die Heizkostenverordnung ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % vor, wenn die Abrechnung nicht verbrauchsabhängig erfolgt. Mit diesem Kürzungsrecht hat sich der Bundesgerichtshof am 12. Januar 2022 (Az. VIII ZR 151/20) auseinandergesetzt. Die folgende Darstellung soll kurz wesentliche Punkte des Urteils darstellen:
Die Abrechnung nach der Heizkostenverordnung
Mit der Heizkostenverordnung soll die Einsparung von Heizenergie bezweckt werden, weshalb der Verbraucher mittels einer verbrauchsabhängige Abrechnung durch sein eigenes Verhalten seine Kosten kontrollieren soll (so Lammel, in: Schmidt‑Futterer, Mietrecht, 15. Auflage, 2021, § 1 HeizkostenV Rn. 1).
Hierfür schreibt § 6 Abs. 1 Satz 1 Heizkostenverordnung – soweit sie anwendbar ist – vor, dass der Gebäudeeigentümer die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 Heizkostenverordnung auf die einzelnen Nutzer zu verteilen hat. Gleichzeitig kann nach § 12 Abs. 1 Satz 1 Heizkostenverordnung ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % bestehen, wenn die Abrechnung nicht verbrauchsabhängig erfolgt.
War war Geschehen?
Der Bundesgerichtshof musste sich in seinem Urteil vom 12. Januar 2022 mit diesem Kürzungsrecht auseinandersetzen. Anlass hierfür war die Rückforderung von Mietsicherheiten .
Geklagt hatte ein Ehemann, nachdem seine Frau ihm ihre Ansprüche abgetreten hatte. Beide wohnten in einem Mehrparteienhaus in dem Heizungswärme und Warmwasser zentral durch Bezug von Fernwärme erfolgten. Hierfür wurde eine Anlage eingesetzt, bei der die Versorgung mit Wärme mit der Warmwasserversorgungsanlage verbunden war. Dabei wurde die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge nicht mit einem Wärmemengenzähler gemessen. Für die Mietwohnung waren hingegen Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler installiert.
Die Betriebskostenabrechnung verteilte die Gesamtkosten der Heizungsanlage wegen der fehlenden Erfassung der zentralen Warmwasserversorgungsanlage nach der Formel des § 9 Abs. 2 Satz 4 Heizkostenverordnung. Somit wurden Kosten für Warmwasser und Heizung zu 30 % über die Wohnfläche und zu 70 % nach Verbrauch auf das Ehepaar umgelegt.
Das Urteil des Bundesgerichtshof
Entgegen der Vorinstanz nahm der Bundesgerichtshof hier ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 Heizkostenverordnung an.
Dabei stellte der Bundesgerichtshof zunächst klar, dass eine Abrechnung dann nicht verbrauchsabhängig im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 1 Heizkostenverordnung ist, wenn sie nicht oder nur teilweise den einschlägigen Bestimmungen der Heizkostenverordnung entspricht.
Grundsätzlich müssen bei der hier vorhandenen Anlage für Wärme und Warmwasser entstandenen Kosten des Betriebs nach den Anteilen am Wärmeverbrauch aufgeteilt werden. Daher muss die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmeenergie ab dem 31. Dezember 2013 mit einem Wärmezähler gemessen werden.
Dies war nicht der Fall, da ein solcher Wärmezähler nicht an der Anlage angebracht war. Ebenso konnten die Kosten nicht nach der Rechenformel in § 9 Abs. 2 Satz 4 Heizkostenverordnung umgelegt werden. Dies setzt voraus, dass weder die Wärmemenge noch das Volumen des verbrauchten Warmwassers gemessen werden kann. Hier war aber die Messung des Wasservolumens möglich, da die Mietwohnung über einen Warmwasserzähler verfügte.
Damit hob der Bundesgerichtshof das Urteil der Vorinstanz auf. Diese hatte zuvor noch das Kürzungsrecht verneint, obwohl die Voraussetzung für die Anwendung der Rechenformel nicht gegeben waren. Für den Bundesgerichtshof war dabei der Wortlaut des § 12 Abs. 1 Satz 1 Heizkostenverordnung sowie der Zweck des Kürzungsrechts maßgeblich. Mit dem Kürzungsrechts soll der Übergang zur verbrauchsabhängigen Kostenabrechnung mittels Nachrüstung von Verbrauchserfassungsgerät durchgesetzt werden. Zugleich soll der Mieter aber auch angemessen entschädigt werden, auch wenn bei solch pauschalisierten Schadensberechnungen das Risiko einer zu hohen Schadensbemessung gegeben ist.
Fazit:
Gerade vor dem Hintergrund der steigenden Energiepreise sollte das Urteil des Bundesgerichtshof von Mietern und Vermietern zum Anlass genommen werden die eigene Heizkostenabrechnung auf Fehler zu überprüfen. Wie das Urteil zeigt kann bei einer fehlerhaften Abrechnung ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % bestehen, wenn die Anforderungen der Heizkostenverordnung – so sie im konkreten Fall anwendbar ist – nicht eingehalten werden. Zu beachten ist, dass die Kürzung nicht von selbst eintritt, sondern erst nachdem man sich hierauf beruft.
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