Mieterhöhungsvereinbarung nicht durch Mietpreisbremse unwirksam

Eine Mieterhöhungsvereinbarung ist nicht durch Mietpreisbremse unwirksam

Da steigende Mieten es zunehmend erschwerten, auf dem deutschen Wohnungsmarkt – gerade in Ballungsräumen – bezahlbare Wohnungen zu finden, wurde das Gesetz zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (§ 556 d BGB) – besser bekannt als „Mietpreisbremse“ – verabschiedet. Hiernach darf die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Es obliegt den jeweiligen Landesregierungen für die Dauer von höchstens 5 Jahren, Gebiete als mit angespanntem Wohnungsmarkt belastet zu qualifizieren und entsprechend an diese Vorgabe zu binden. Die derzeitige Landesverordnung für Berlin ist bis zum 31. Mai 2025 gültig und umfasst das gesamte Landesgebiet.

Was war geschehen?

Die Mieter einer Wohnung, die im Geltungsbereich der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung 2015 („Mietpreisbremse“) lag, unterzeichneten im Jahr 2017 ein von der Vermieterin vorgelegtes Mieterhöhungsverlangen. Im Jahr 2018 rügten sie einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und verlangten die bis dahin vermeintlich zu viel gezahlte Miete zurück.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der BGH entschied mit Urteil vom 28.09.2022 – VIII ZR 300/21 -, dass infolge der Zustimmung eines Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die Mietpreisbremse nicht greift. Die Mietpreisbremse sei lediglich auf die bei Mietbeginn abgeschlossene Vereinbarung anwendbar. Durch die Zustimmung der Mieter zu einem Mieterhöhungsbegehren während eines laufenden Mietverhältnisses sei eine wirksame Vereinbarung über die Erhöhung der Miete zustande gekommen, die einen Rechtsgrund für die daraufhin jeweils erbrachten erhöhten Mietzahlungen darstelle.

Sinn und Zweck der Regelung sei es, die zulässige Miete bei der Wiedervermietung von Wohnraum in den betroffenen Gebieten zu begrenzen, um der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken. Der BGH verweist hierzu auf den Gesetzentwurf der Bundesregierung zum MietNovG (GE zum MietNovG, BT-Drs. 18/3121, 7, 11, 15 f.).

Für eine analoge Anwendung für Mieterhöhungen während des laufenden Mietverhältnisses fehle es angesichts des gesetzgeberischen Willens an einer für die Analogiebildung erforderlichen planwidrigen Regelungslücke. Zudem bestehe auch kein Bedarf an einer analogen Anwendung, da ein Mieter in einem bestehenden Mietverhältnis die begehrte Mieterhöhung sorgfältig prüfen und eine Zustimmung hierzu ohne die Gefahr des Verlusts seiner Mietwohnung ablehnen kann.

Mietpreisbremse gekippt! – Oder doch nicht?

Lange diskutiert und oft zu lesen waren Schlagzeilen mit den Titeln „Mietpreisbremse gekippt“ oder ähnlich. So viel Aufsehen diese Thema unter den Mietern erregte, so missverständlich wurde das Ergebnis vielerorts aufgefasst. Tatsächlich ist die von Bundestag und Bundesrat verabschiedete „Mietpreisbremse“ weiterhin gültig. Anfang 2020 verabschiedete das Abgeordnetenhaus von Berlin jedoch den eigenen sogenannten „Berliner Mietendeckel“, der gegenüber der Mietpreisbremse für Berlin verschärfte Vorschriften enthielt – unter anderem einen Mietenstopp, durch den Vermieter bei Neuvermietungen nur die Miete verlangen durften, die auch der Vormieter zu zahlen hatte.
Mit Beschluss vom 25.03.2021 – 2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20, 2 BvL 5/20 – entschied das Bundesverfassungsgericht, dass für Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum als Teil des sozialen Mietrechts die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit nach Art. 74 I Nr. 1 GG gelte. Hiernach haben die Länder die Gesetzgebungsbefugnis, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungszuständigkeit keinen Gebrauch macht. Aufgrund der bereits gültigen Regelungen auf Bundesebene habe den Ländern demnach die Gesetzgebungskompetenz gefehlt.
Nichtig ist demnach also allein der Berliner Mietendeckel. Das Gesetz zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn – die Mietpreisbremse nach § 556d BGB – bleibt hiervon unberührt.