Mietrecht Spandau: Mieter müssen Kontrolle der Mülltrennung tragen – Betriebskosten

Was war geschehen?

Eine Berliner Wohnimmobiliengesellschaft beauftragte als Vermieterin einen externen Dienstleister mit der Erbringung eines „Behältermanagements“. Dieser sollte den Restmüll der Mieter regelmäßig auf fehlerhafte Mülltrennung überprüfen und bei Bedarf von Hand nachsortieren. Die Kosten hierfür wurden den Mietern auferlegt.

Entscheidung des BGH

Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 05.10.2022 – VIII ZR 117/21 -, dass die Kosten eines externen Dienstleisters für die regelmäßige Kontrolle der Restmüllbehälter eines Mietobjekts auf Einhaltung der satzungsmäßigen Vorgaben für die Mülltrennung und für die bei fehlerhafte Abfalltrennung erfolgende Nachsortierung von Hand auf die Mieter umlegbare Betriebskosten iSv § 556 I 2 BGB, § 1 I 1 BetrKV sind.

Nach § 2 Nr. 8 BetrKV gehören zu den Betriebskosten auch die Kosten der Müllbeseitigung. Der Tatbestand des § 2 Nr. 8 BetrKV sei dem BGH nach weit auszulegen und umfasse auch den privat veranlassten Aufwand des Vermieters für die auf die Kontrolle und Sortierung der Müllbehälter gerichtete Tätigkeit eines externen Dienstleisters. Der Verordnungsgeber habe „de(n) gesamte(n) Sachverhalt ,Müllbeseitigung`“ erfassen (so ausdr. BR-Drs. 568/03, 31) und dessen Umlage auf den Mieter ermöglichen wollen.
Es sei außerdem unbeachtlich, ob die Kosten durch ein vertragswidriges Verhalten von Teilen der Mieterschaft verursacht werden oder durch bestimmungsgemäßen Gebrauch. Maßgeblich sei, dass es sich um Kosten handelt, die durch die Bewirtschaftung des betreffenden Grundstücks im Rahmen der Vermietung entstehen (so auch § 1 I 1 BetrKV). Die Kosten im oben entschiedenen Fall entstünden der Vermieterin regelmäßig wiederkehrend durch die Mietnutzung des Grundstücks und seien insbesondere nicht den durch die Grundmiete abgedeckten Verwaltungskosten zuzuordnen.

Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit?

Die Mieter rügten die Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ergibt sich aus §§ 556 III 1, 560 V BGB und verpflichtet den Vermieter, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die die Höhe der Betriebskosten beeinflussen können, ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu wahren. Sollte es hier zu einer Pflichtverletzung durch den Vermieter kommen, kann dies zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters gemäß §§280 I, 241 II BGB wegen Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht führen. Gestritten wurde im oben entschiedenen Fall darum, ob die Beauftragung eines externen Dienstleisters für das Behältermanagement zu einer Ersparnis von Müllabfuhrkosten führe und im angemessenen Verhältnis hierzu stehe. Im betreffenden Fall gelang es der Mieterseite jedoch nicht darzulegen, dass die Vermieterin unwirtschaftlich handelte.