Mit der Nebenkostenabrechnungen können unterschiedlichste Kosten auf den Mieter umgelegt werden. Dies setzt jedoch immer eine wirksame Regelung voraus, die unterschiedlichen Anforderungen genügen muss. Ob die Kosten einer einzelnen Position ausdrücklich bei Vertragsschluss beziffert werden müssen, musste das Kammergericht in seinem Urteil vom 02.05.2022 (Az. 8 U 90/21) entscheiden. Die folgenden Ausführungen sollen kurz den Sachverhalt wiedergeben, ehe sie auf die wesentliche Punkte für die Nebenkostenabrechnung eingehen.
Was war geschehen?
Die Klägerin mietete eine Orthopädiepraxis in einem Ärztehaus. Ihr Mietvertrag enthielt eine Klausel, wonach Bewachungskosten des Gebäudes auf sie als Betriebskosten umgelegt werden. Eine konkrete Höhe der Bewachungskosten nannte die Klausel nicht.
Die Klägerin verlangte für die Jahre 2014 bis 2016 die Betriebskosten für die Bewachung des Gebäudes in Höhe von über 73.000 Euro zurück.
Die Beklagte brachte vor, dass es bereits mehrere Einbruchsversuche gegeben hatte und Mieterversammlung (wo unter anderem die Klägerin anwesend war) einstimmig einen 24/7‑Wachschutz gefordert hatte.
Die Entscheidung des Kammergerichts
Das Kammergericht sah die Überwälzungsklausel von Bewachungskosten hier als allgemeine Geschäftsbedingung an. Somit musste das Kammergericht die Wirksamkeit der Klausel im Rahmen einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB sowie das Wirtschaftlichkeitsgebot prüfen.
Zunächst stellte das Kammergericht fest, dass die Klausel mit den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung vereinbar ist. Bei Kosten für die Bewachung des Gebäudes handele es sich nämlich um Betriebskosten im Sinne von § 1 Abs. 1 Betriebskostenverordnung und ihre Übernahme sei ausdrücklich im Vertrag aufgeführt.
Weiterhin werde die Klägerin durch diese Klausel auch nicht unangemessen benachteiligt, da der Wachschutz auch Mieterinteressen schütze. Zugleich verwies das Kammergericht darauf, dass einem Gewerberaummieter mehr Pflichten als vom Gesetz vorgesehen auferlegt werden können. Dabei legte das Kammergericht für diese Prüfung einen abstrakte Maßstab an und berücksichtigte keine Einzelfallumstände (bspw. ob hier tatsächlich Mietereigentum bedroht gewesen ist).
Auch verstieß die Klausel nicht gegen das Transparenzgebot, da keine höhenmäßige Begrenzung der Kosten notwendig ist. Dies mag zwar für die Übertragung von Instandhaltungspflichten an gemeinsam genutzten Flächen und Anlagen für Gewerberaummieter gelten, jedoch sei diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshof nicht übertragbar. Zudem habe die Klägerin (die auch anwaltlich vertreten war) ohne Weiteres erkennen können, dass ein 24/7‑Wachschutz bereits pro Jahr sechsstellige Lohnkosten verursache.
Letztlich lag auch kein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor. Hiernach hat der Vermieter auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Im konkreten Fall war dies jedoch gewahrt, da mehrere Einbruchsversuche in das Ärztehaus erfolgten und sich dort wertvolle medizinische Güter befanden. Zudem hatte die Mieterversammlung diese Bewachung gerade gefordert.
Fazit
Das Kammergericht hat in diesem Fall eine Klausel für die Überwälzung von Überwachungskosten als wirksam angesehen. In der Folge hat die Klägerin nun die umgelegten Kosten der Bewachung zu tragen und kann die bereits gezahlten Summen nicht zurückfordern.
Für die Praxis bedeutet dies einerseits, dass die Vermieter nicht zwingend die Kosten eines Wachschutzes allein tragen müssen und andererseits, dass sich (Gewerbe-)Mieter bei Vertragsschluss jedenfalls überschlagsartig die Betriebskosten des Mietobjektes kalkulieren sollten. Anderenfalls können auf sie erhebliche Kosten zukommen, die ihnen gegenüber nicht konkret beziffert werden müssen.
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