Rechtsanwältin Eva Gems: Ausschluss von Sachmängeln beim Hauskauf – Arglistige Täuschung?

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 28.05.2021 (AZ: V ZR 24/20) ent-schieden, dass es nicht automatisch einen Sachmangel darstellt, wenn die Kaufsa-che in Schwarzarbeit errichtet wurde. Die Art und Weise der Herstellung ist keine Beschaffenheit der Sache. Demnach handelt ein Verkäufer auch nicht zwingend arglistig, wenn er dem Käufer verschweigt, dass der Bau eines Gebäudes unter Verstoß gegen das Schwarzarbeitergesetz errichtet wurde.

I. Sachverhalt

Der BGH hatte über folgenden Sachverhalt entschieden:

Die Klägerin kaufte von dem Beklagten ein Grundstück mit einem darauf befindli-chen Gebäude. Im Kaufvertrag vereinbarten die Parteien, dass sämtliche Rechte des Käufers wegen Sachmängeln ausgeschlossen sind. Nach der Übereignung des Grundstückes fielen der Klägerin Feuchtigkeitsschäden in dem Gebäude auf, die darauf zurückzuführen waren, dass das Gebäude nicht mit einer Vertikalabdichtung versehen war. Daraufhin trat der Beklagte sämtliche Gewährleistungsansprü-che gegen den Bauunternehmer an die Klägerin ab. Damit war der Klägerin jedoch nicht geholfen: Der Bauunternehmer hatte das Gebäude im Widerspruch zu dem Schwarzarbeitergesetz erbaut, was zur Konsequenz hatte, dass der Vertrag und et-waige vertragliche Ansprüche nicht bestanden. Daraufhin verlangte die Klägerin Schadensersatz von dem Beklagten. Der Beklagte wies dieses Verlangen mit dem Verweis auf den Gewährleistungsausschluss zurück.

II. Problemstellung

Der Gewährleistungsausschluss (§ 444 BGB) könnte hier nicht greifen, wenn der Beklagte arglistig verschwiegen hat, dass Mängel an dem Gebäude vorlagen.

Der BGH hatte also über die Frage zu entscheiden, ob ein Grundstück schon des-halb mangelhaft ist, weil das darauf befindliche Gebäude in Schwarzarbeit erbaut wurde. Darüber hinaus hat der BGH Stellung zu dem Bezugspunkt der Arglist im Rahmen des § 444 BGB bezogen.

III. Entscheidung des BGH

Der Bundesgerichtshof hat den Schadensersatzanspruch mit der Begründung ver-neint, dass ein Grundstück nicht automatisch mangelhaft ist, nur weil das darauf befindliche Gebäude unter einem Verstoß gegen das Schwarzarbeitergesetz errich-tet wurde.

Der BGH hat zwar angenommen, dass das Fehlen der Vertikalabdichtung einen Sachmangel darstellt. Ansprüche aus dem Mängelgewährleistungsrecht bestehen jedoch nicht, wenn die Gewährleistung wirksam nach § 444 BGB ausgeschlossen wurde.

Nach § 444 BGB darf sich der Verkäufer nicht auf den Haftungsausschluss berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Der Verkäufer handelt nur arg-listig, wenn er einen konkreten Mangel kennt und entgegen einer Aufklärungs-pflicht verschweigt oder im Sinne eines bedingten Vorsatzes das Bestehen eines Mangels billigend in Kauf nimmt.

Dass der Verkäufer von dem Fehlen der Vertikalabdichtung wusste, konnte die Klä-gerin nicht beweisen. Viel mehr berief sich die Klägerin darauf, dass es sich dem Beklagten hätte aufdrängen müssen, dass ein solcher Mangel vorliegen könnte, weil das Gebäude in Schwarzarbeit errichtet wurde.

• Bezugspunkt der Arglist in § 444 BGB

Der Bundesgerichtshof hat betont, dass Gewährleistungsrechte nach § 444 BGB nur dann ausgeschlossen sind, wenn der Verkäufer einen konkreten Mangel ver-schweigt. Aus diesem Grund hat der BGH die Arglist verneint, wenn der Verkäufer nur verschweigt, dass das Gebäude in Schwarzarbeit errichtet wurde.

Der BGH führte dazu aus, dass Schwarzarbeit nicht zwingend auf unsachgemäße Arbeit schließen lässt. Ein Bauherr, der ein Werk in Schwarzarbeit ausführen lässt, nimmt daher nicht automatisch Baumängel in Kauf. Der Verkäufer handelt also nicht arglistig, wenn die abstrakte Möglichkeit besteht, dass Sachmängel bestehen.

Der Verkäufer hat demnach nicht billigend in Kauf genommen, dass das Gebäude mangelhaft errichtet wurde. Eine andere Auffassung würde dazu führen, dass Arg-list schon dann vorliegt, wenn der Verkäufer fahrlässig handelt, was gerade nicht dem Tatbestand der Arglist entspricht. Die fahrlässige Unkenntnis von Mängeln ge-nügt gerade nicht, um die Arglist zu begründen.

• Schwarzarbeit ist kein Mangel

Darüber hinaus ist die Art und Weise, wie das Gebäude errichtet wurde keine Beschaffenheit der Sache. Ein Sachmangel kann nach § 434 Abs. 1 BGB vorliegen, wenn die Sache nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat oder sich nicht zu der ver-traglich vorausgesetzten Verwendung eignet. Als Beschaffenheit einer Kaufsache im Sinne von § 434 Abs. 1 BGB sind sowohl alle Faktoren anzusehen, die der Sa-che selbst anhaften, als auch alle Beziehungen der Sache zur Umwelt, die nach der Verkehrsauffassung Einfluss auf die Wertschätzung der Sache haben. Zu die-sen Faktoren gehört der Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz bei der Errichtung eines auf dem später verkauften Grundstück stehenden Gebäudes regelmäßig nicht. Ein Verstoß gegen das Schwarzarbeitergesetz verletzt versicherungsrechtliche und gewerberechtliche Rahmenbedingungen von Dienst- oder Werkverträgen. Die Leistung kann dennoch wie vereinbart vollbracht worden sein. Ob die versicherungsrechtlichen und gewerberechtlichen Rahmenbedingungen eingehalten wurden, gibt keine Auskunft darüber, ob die Leistung in der vereinbarten Qualität erbracht wurde.

• Nichtigkeit des Werkvertrages ist kein Mangel

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass ein Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz zur Nichtigkeit des Werkvertrags führt. Der Verkäufer schuldete dem Käufer die Verschaffung des Eigentums an dem Grundstück in der vereinbarten Beschaffenheit. Nicht geschuldet war die Abtretung von Gewährleistungsrechten an Dritten. Selbst, wenn die Parteien eine solche Ver-pflichtung gesondert geregelt hätten, wäre das Gebäude deshalb nicht mangelhaft.