Spandau – Fachanwältin für Miet- und Wohungseigetumsrecht Eva Gems: WEG – Umwandlung von Teileigentum in Wohneigentum?

Ob Sondereigentum in Form von Wohnungs- oder Teileigentum genutzt werden darf, richtet sich nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Urteil des BGH vom 16.07.2021 V ZR 284/19

Ein Blick auf die Begrifflichkeiten…

§ 1 WEG erläutert die Bedeutung von Sondereigentum in Form von „Wohnungseigentum“ und „Teileigentum“. Ersteres ist hiernach das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG). Teileigentum, demgegenüber, ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3 WEG).

Umwandlung…

Voraussetzung für die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum ist grundsätzlich eine Änderung der Gemeinschaftsordnung. Dies geschieht durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer (§ 5 Abs. 4 Satz 1 WEG, § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG) und in grundbuchrechtlicher Hinsicht in Form einer Bewilligung (s. §§ 19,29 GBO).
Eine Ausnahme – das heißt, eine Änderung ohne Zustimmung – ist möglich, wenn die Gemeinschaftsordnung einen Vorbehalt, einen sogenannten Änderungsvorbehalt, enthält.

Mit der Frage einer Nutzungsänderung, von Teileigentum zu Wohnungseigentum, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer war jüngst auch der BGH in einer Entscheidung vom 16.07.2021 befasst. Hinzu kam hier jedoch, dass es auch an eben benanntem Änderungsvorbehalt fehlte.

Was dann? Zunächst wurde erörtert, ob eine Auslegung der Gemeinschaftsordnung möglich ist, die gegebenenfalls einen Vorbehalt impliziert. Dies war nicht der Fall.

Aber eine Wohnnutzung kann ausnahmsweise dann zulässig sein, wenn sie nicht mehr stört als die zulässige Nutzung des Teileigentums. So kann eine an sich dem vereinbarten Zweck nach nicht gestattete Nutzung nicht verboten werden, wenn sie nicht mehr stört als die ursprünglich vorgesehene Nutzung.
Bedacht werden muss hierbei der Sinn der Zweckbestimmung. Dieser ist es, das Maß der hinzunehmenden Störungen festzulegen und nicht den Wohnungs- und Teileigentümern eine bestimmte Gestaltung ihres Privat- oder Berufslebens vorzugeben oder das Recht zur Nutzung ihres Eigentums unverhältnismäßig einzuschränken. Wenn das Maß der Störungen eingehalten ist, fehlt es in der Regel gleichsam einer der Zweckbestimmung entsprechenden Nutzung an einem schutzwürdigen Abwehrinteresse der anderen Wohnungseigentümer.

Prüfung: Vergleichsbetrachtung…

Die Prüfung der intensiveren Störung, ob die tatsächliche Nutzung, mehr als in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen, stört, orientiert sich an der Frage, welche Nutzung nach der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist und nimmt zudem eine Art Vergleichsbetrachtung vor.

Hier kam der BGH zu dem Ergebnis, dass die Nutzung zu Wohnzwecken zumindest dann nicht störender ist, wenn es keine einschränkende Zweckbestimmung gibt, die Teileigentumseinheit in einem separaten Gebäude verortet ist und die restlichen Sondereigentumseinheiten ausschließlich Wohnnutzung vorsehen. Miteinzubeziehen waren bei der Vergleichsbetrachtung nicht nur die ursprüngliche Nutzung (hier als Lagerraum), sondern alle gewerblichen Nutzungen, für die sich die Einheit eignete. Ebenso ist eine Wohnnutzung nicht als störungsintensiver anzusehen als eine gewerbliche Nutzung.

Weitere Informationen zu diesem Thema erhalten Sie von Rechtsanwältin Eva Gems, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigetumsrecht